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房价跌到10年前,1800元/平,买了就后悔!这里的海景房卖出“白菜价”

转载 来源:富爸爸穷爸爸 发表于:07/09/2019 10:18:03 浏览量:153


盛夏时节,来自全国各地的游客和“看房团”纷纷涌向威海之际,关于这个“网红”小城的种种吐槽也开始刷屏:“鬼城”“新房打对折也卖不出去”“最后悔的海景房”……凭海景房火了这么多年的乳山到底怎么了?


近日,实地探访威海乳山,试图为读者还原这个海景房之城的前世今生。


新房价格比二手房贵一倍,外地看房团成“待宰的羔羊”


乳山市的海景房集中分布于银滩旅游度假区,这里从1992年7月开始兴建,1994年7月被山东省政府批准为省级旅游度假区,规划面积8.5平方公里。


近日,从北京乘高铁6小时到达威海市,再乘坐城际大巴约2小时到达100公里外的乳山。


满街挂着京、冀、辽、豫、闽车牌的私家车,这里的海景房市场几乎全靠外地人支撑。


“我们这里的单价9000元/平方米,银滩的新房基本也就是这样,不过质量更好一点的价格会在1万元以上。”在门可罗雀的金鼎淮河路9号售楼处,销售人员告诉他,“这几年的新房价格是稳步上升的,去年在8000元/平方米,今年就是这个价格了。”


他通过询问该销售人员得知,银滩海景房中的新房目前是紧俏的,且价格一路攀升,简直就是买了就升值。


“目前银滩不再批新房项目了,您能买到的新房越来越少了。”销售人员特别强调。


(拥有一套海景房是很多人的梦想)


但之后不久,他却见到另一种迥异的画风。


“我买完就后悔了。”两年前以7000元/平方米买了金鼎银龙湾新房的陈先生说: “这周围的二手房价格才卖不到4000元/平方米。”


“你的房子质量再好,也禁不住一半的差价呀,这套房子是砸我手里了,想再卖出去很难了,除非再赔一半。”陈先生懊悔的说道。


“您当时不了解二手房的情况吗?”对于他的提问,陈先生无奈地说:“当时‘看房团’把时间安排得很紧,也根本不给我们接触当地人的机会,我们根本不知道这里二手房这么便宜。”


据他了解,组织来自全国各地的“看房团”前来下单,是银滩新房销售的独家秘诀。


每逢周末,一辆辆载满全国各地客户的大巴车便停满了银滩的大街小巷,这便是当地人口中常常提到的“看房团”。


银滩一些二手房中介也曾试图同“看房团”接触来推销低价的二手房,为此还引发过与新房项目销售人员之间的冲突。


“行有行规。”一位在银滩从事近10年二手房中介工作的张先生说:“(看房团)是人家拉来的客源,我们不能去抢。不过也有不懂规矩的去抢客源,被人家搞得很惨。”

在另一个售楼处,当他询问新房情况时,一位年轻中介人员表现得很警觉:“你是和‘看房团’一起来的吗?如果是(看房团),我就不敢接待了,惹不起。”


新房项目的售楼人员也似乎早已习惯了这种营销模式,对像他这种不请自来的客户感到格外诧异。


“我们接待您这样的散客还是挺少的,大部分都是‘看房团’。”银滩一位新房销售人员坦言,因为是工作日没有“看房团”,摆满桌椅板凳的售楼部显得空空荡荡。


来自天南地北的客源,就在信息不对称的情况下,在银滩购买了一套套比周遭二手房还贵上一倍不止的新房。


从“发展迅猛”到“不景气”


为何银滩的二手房价格只有新房的一半?


答案很简单——过剩了!


乳山银滩在2000年之后加快了海景房的建设步伐,在20多公里的海岸线上自西向东陆陆续续建设了200多个海景房项目。


从2000年到2005年,《乳山市年鉴》中描述房地产行业“发展迅猛”,房地产投资总额从8800万元猛增至7.53亿元。


2007年至2010年,是乳山房地产业发展的巅峰。2007年,乳山全年共完成房地产投资35亿元,比上年增长116.05%,销售面积119.25万平方米。


此后至2010年之间一直保持高位运行,2010年完成投资33.1亿元,销售面积达128万平方米。


据记者统计,2007年至2010年,乳山房地产竣工总面积高达562.34万平方米。


显然,市场一时间难以消化如此多的房源。在一路高歌猛进之后,银滩出现了房源去化难题。2014年,乳山官方对房地产市场的定义为“市场形势不景气”。


二手房价格退到10年前


银滩的生活方式和别处是不同的,业主们候鸟一般地来回也使其缺乏发展的动力。


尽管乳山市政府一再强调完善基础配套和便民服务设施,但起色仍不明显,道路上极少看到公交车,人们出行的主要方式是满大街行驶的电动小四轮,5元起步。


“在银滩,卖房子的比卖菜的多。”这是中介张先生的一句玩笑,却也并不夸张。走在银滩的大街小巷,看到最多的店面便是房屋中介。


本来就不多的商超关门很早,晚上不到8点,记者想去超市买水,便被告知已经下班不再营业。


夜幕中,稍微有些人气的道路两边开始摆出了流动摊点,兜售一些蔬菜、水果等生活必需品,像极了农村常见的小集市。


(乳山海景房区)


无处不在的老旧海景房在海潮侵蚀下显现出斑驳的样子,一如这里安闲的老人们。


小区的安全系数似乎也并不高,记者在银滩走访的两天里,可以随意进出每个小区,从未遇到过物管阻拦。


就记者询问的小区入住率,许大爷说:“我们还是愿意在这里住住的,但是这里的入住率还是很低。夏天好些,可能会有10%,冬天恐怕连1%都不到。”


一名出租车司机在闲聊中告诉每日经济新闻记者,他曾经在银滩这里开饭店,不过没多久便转行了,“就夏天旅游的时候会有些人气,别的时间没有人影,在那里做不了生意的。”


“银滩这里除了房子还是房子,很多人当时买了就没有住过,我有个客户房子买了5年之后第一次过来,根本就找不到家了。二手房也和新房没有区别,所以这里空置的房屋很多,能交易的房源也很多,价格也就一直上不去。”房屋中介张先生说。


张先生向他举例道,10年前正是银滩海景房火爆的时候,当时的房价约为3500元/平方米。10年后的今天,价格大致是4000元/平方米,可以说基本没有变化。


随即,听到他在电话中促成一套顶层阁楼的交易,价格为1800元/平方米。


从安居客官网查阅,距乳山100公里外的威海,6月份二手房均价为10112元/平方米。相比之下, 乳山的二手房价格堪比“白菜价”。


海景房房价为何跌回了十年前


答案很简单,用当地人的话来说:卖房子的比卖菜的都多。


本地人买不起,外地人买了又不住,这就造成海景房陷入投机过剩的局面。基础配套不完善,海景资源不够稀缺和精致,这又导致后来接盘者寥寥无几。


唯一的结局就是,二手房无人问津,价格回到十年前。

  

在100公里之外的威海市区,二手房均价突破1万元。


乳山海景房的困局,与威海市区房价的居高不下,相映成趣。


威海房价之所以相对坚挺,根本原因在于有本地刚需群体作为支撑,只要经济基本面不出现问题,楼市一般都不会出现大问题。


相反,乳山海景房的困境,充分说明,越是过度依靠外来投资者,楼市就越容易随着市场波动而上下震荡。


供应过剩,一旦无人接盘,等待当地的就是一地鸡毛的局面。


许多人对海景房可谓情有独钟,面朝大海春暖花开的想象何其美好。然而,这从头到尾都只是想象。


海景虽然属于不可再生的稀缺资源,但中国海岸线长达1.8万公里,天南地北景色迥异,真正有价值的稀缺海景资源并不多。


不是每个滨海城市都有吸引游客的能力,更不是每个滨海楼盘都有留住旅居购房者的潜力。


然而,几乎所有沿海城市都打起海景房的概念,试图以此招揽各地的投资者。


在楼市上升期,海景房的市场号召力独一无二,即便一年到头不住一次,许多人也会被美好的未来所蛊惑,不由自主加入了海景房炒作大军。


投资者蜂拥而至,真正居住者却寥寥无几。既然没有几个人真正入住,那么无论是基础设施还是商业配套,都难以跟上。


没有人口规模作为支撑,学校开不起来,医院会赔本,商场更不会轻易入驻。


这是一个恶性循环。


强大如三亚,全国最顶尖的海景资源,都难以避免楼市周期的波动。遑论,无论是自然环境还是海景资源都远远落后的北方沿海小城市?


不容忽视的一点是,海景房寿命天然低于正常住房。


海边潮湿,水气富含盐分,对于建筑和家具的腐蚀很高,而且海边经常面临台风和暴雨的侵扰,居住价值未必有想象的那么高。


换言之,大部分城市的海景房,玩的都是击鼓传花的游戏。


但,鼓声总有停的一刻。


黑龙江鹤岗与山东乳山,能给楼市提供多少教训


黑龙江鹤岗是收缩型城市的代表。这里的楼市萎缩,更多是经济人口收缩所致。


经济发展失去内生动力,人口外迁叠加生育率下滑,楼市失去基本面支撑。


这在《房价跌回白菜价,这些收缩型城市要当心》一文中有详细论述。

山东乳山则是供应过剩与投机过度的结果。市场行情好时,头脑发热,一哄而上,市场行情差时,投资退潮,一哄而散。


没有本地支撑,外来投资客纷纷被套,楼市库存居高不下,二手房价格随之下滑,新房价格维持得再漂亮,恐怕也无济于事。


这两地的案例说明,一旦市场无人接盘,所有价格都难以维持。


无人接盘,意味着市场失去流动性。失去流动性,未必意味着房价一定会跌,但这样的市场肯定难以长久。


所以,请记住以下几点:


其一,海景房的坑多得超乎想象。并非所有海景资源都有价值,绝大多数海景房都面临投机过度的困境。


海景房一般都是投资投机为主,没有本地刚需支撑,也没有真实的居住作为支撑,空置率居高不下是常态,加上教育医疗商业配套缺失,海景房投资往往陷入恶性循环。


其二,没有刚需支撑的区域风险比想象中更大。刚需是楼市最坚实的支撑,投资投机则是房价热炒的因子。换言之,有刚需接盘的城市,即便楼市遇到下行期,下行空间也会极其有限。


而没有刚需支撑的地区,房价容易大涨大跌,剧烈波动,市场下行的能量要远远超过一般城市。


其三,没有流动性的房子千万要谨慎。没有流动性的房子,除了收缩型城市、绝大多数的县城、二三线城市的远郊区、小产权房以及商住公寓之外,还包括绝大多数城市的海景房。


所以对于这些城市,买房可千万要注意了,如果不是为了生活需求,未来几年房价压力会很大。


那么那些城市未来几年有可能会面临房价压力?


棚改货币化带来房价大涨的城市


想当初伴随着棚改货币化的到来,三四线城市开启了一场轰轰烈烈的棚改大潮,三四线城市的需求也因为棚改货币化而激增。


在需求激增而库存不足的情况下,2017年开始三四线城市的房价疯狂上涨。


下面是2017年以来部分房价涨幅高的城市排名:



其中涨幅最大的10个城市分别是:绍兴、北海、湛江、湘潭、台州、徐州、宜昌、扬州、日照、聊城等城市。


但是如今棚户区改造已经迅速降温,棚改数量腰斩。



那么当年因为棚改货币化而炒作起来的城市房价原本就虚高,缺少棚改货币化房价就会失去增长的动力,也很有可能因此而面临着房价压力。


销量严重下滑的城市


一座城市的房子是否受追捧,销量最能证明。销量不好的城市,也就意味着这里的房价不被大众看好或者是城市的需求不足。


那么这些城市的房价上涨动力也是很弱,有价无市的状态持续久了最终还是会反映到二手房的价格上。


在《2019年1-5月60个三四线城市新房销售套数同比》中新房销量套数同比减少最大的10座城市分别是:


滁州(57.2%)、衢州(55.9%)、芜湖(52.5%)、威海(47.2%)、江阴(46.8%)、肇庆(46.1%)、宜昌(41.6%)、烟台(41.0%)、安庆(39.6%)、汕头(37.6%)。


还记得在几年前,在棚改货币化的驱动下,尽管是经济、人口、资源等方面没什么优势的城市,房子依旧成为了香饽饽。


人们买房都是排队,甚至需要抢房。


如今在棚改货币化退坡的2019年,这些城市的销量大幅度下滑,说明棚改货币化退坡的影响已经开始显现。


这些地方逐渐反映出真实的需求量并非真的那么大。


那么长期持续下去,房价缺乏上涨的动力,楼市压力问题会更加显现。


人口净流出严重的城市 


从房价的长期趋势来看,人口对于房价的影响尤其重要。


因为有人的地方才有长期稳定的买房需求。


以下是全国净流出人口最多的城市排名:



从图片数据可以看出,全国人口净流出的城市当中基本上大部分都是集中在三线及以下城市。(重庆因为是新一线城市不在本次的讨论范围内)


像周口市、阜阳市、信阳市、毕节市、商丘市、茂名市、驻马店市、遵义市、徐州市、菏泽市等城市外流人口更是高达150万人以上。


以上条件,如果同时满足那么房价压力会更大。



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